Mikropiirin suora hallinta vuonna. Kerrostalon suoran hallinnan plussat ja miinukset

- tilojen omistajien koordinoitu toiminta suotuisten ja turvallisten elinolojen luomiseksi ja ylläpitämiseksi tässä talossa, kiinteistön asianmukaisen ylläpidon varmistamiseksi, tämän kiinteistön käyttöongelmien ratkaisemiseksi ja julkisten palvelujen tarjoamiseksi tässä talossa asuville kansalaisille. Talon hallintaa hoitavat tilojen omistajat itsenäisesti tai valitsemalla hallintatavan. Siksi Lainsäädännössä säädetään kerrostalojen hallintamenetelmistä, niitä on vain kolme (Venäjän federaation asuntolain 161 artiklan 2 osa, katso alla oleva taulukko):

1. tilojen omistajien suora hallinta kerrostalossa, jonka huoneistojen lukumäärä on enintään 30;
2. asunnonomistajien yhdistyksen tai erikoistuneen kuluttajaosuuskunnan (asuntokompleksi, asunto-osuuskunta) johtaminen;
3. organisaation hallinta.

Taulukko "MKD:n hallintamenetelmät"

Kerrostalojen hallintatavat - kuuluu kiinteistönomistajien yhtiökokouksen (jäljempänä OSSP) toimivaltaan. Kerrostalon hallintatapa valitaan OSSP:ssä ja sitä voidaan valita ja muuttaa milloin tahansa sen päätöksen perusteella. OSSP:n päätös hallintotavan valinnasta on pakollinen kaikille MKD:n omistajille (Venäjän federaation asuntolain 161 artiklan 3 osa).

Suora ohjausmenetelmä

Tällä hallintamenetelmällä OSSP valitsee organisaatiot, jotka tarjoavat huoltopalveluita ja (tai) suorittavat laitteiden korjaustöitä. Kaikki tai suurin osa tällaisen talon tilojen omistajista toimii tehtyjen sopimusten yhtenä osapuolena (Venäjän federaation asuntolain 164 artiklan 1 osa).

Suhteessa kolmansiin osapuoliin hänellä on oikeus toimia (RF-asuntolain 164 artiklan 3 osa):

- yksi talon omistajista, joka on valtuutettu toteuttamaan nämä toimet OSSP:n päätöksellä;

- muu henkilö, jolla on talon tilojen omistajien tai enemmistön hänelle kirjallinen valtakirja.

Huomautus: kerrostalojen hallintaa koskevan sopimuksen tekemistä asuntolainsäädännön suorassa hallinnointimenetelmässä ei ole määrätty.

Kun valitset MKD:n suoran ohjauksen, on suositeltavaa valita:

1. urakoitsijat;
2. MKD:n neuvosto tai valtuutettu henkilö, joka toimii omistajien puolesta ja heidän etujensa mukaisesti.

Apuohjelmat tarjoaa suoraan RSO. Jokainen omistaja tekee sopimukset palvelujen toimittamisesta omasta puolestaan ​​(Venäjän federaation asuntolain 164 artiklan 2 osa).

MSW-hallintapalvelun tarjoaa alueellinen MSW-hallintaoperaattori (RF-asuntolain 161 §:n osa 11.1) kunkin omistajan kanssa tehdyllä erillisellä sopimuksella.

RSO:n tehtäviin ei kuulu talon sisäisen teknisen viestinnän ylläpito. RSO vastaa laadukkaiden CU:iden toimittamisesta OI:n rajoihin ja MKD:n suunnittelu- ja teknisen tuen ulkoisten verkkojen rajoihin. Omistajien ja RSO:n välisessä sopimuksessa voidaan määrittää erilainen vastuuraja (Venäjän federaation asuntolain 15 osa, 161 artikla).

Vastuu kerrostalojen tilojen omistajille julkisten hyödykkeiden ylläpidosta ja julkisten palvelujen tarjoamisesta on organisaatioilla, joiden kanssa he ovat tehneet sopimuksen (Venäjän federaation asuntolain 161 artiklan 2.1 osa).

Työn ja palveluiden laadun tulee vastata:

• tehdyt sopimukset;
• yhteisen omaisuuden ylläpitoa koskevien sääntöjen ja huoltosäännösten vaatimukset apuohjelmia.

Asunnonomistajayhdistyksen hallinnoima kerrostalo

Venäjän federaation asuntolain 161 artiklan 2 osan mukaan HOA on yksi kerrostalon hallintatavoista. HOA:iden perustamista, rakennetta ja toimintaa säätelee jakso. VI Venäjän federaation asuntokompleksi.

TSN:n (HOA) edut ovat seuraavat.

Hallituksen jäsenet, puheenjohtaja mukaan lukien, ovat kiinteistönne tilojen omistajia, joille ei ole välinpitämätöntä katon, kuntien, hissien ja muun yhteisen omaisuuden kunto.

HOA on velvollinen edustamaan kerrostalon tilojen omistajien oikeutettuja etuja (asuntolain 137 artikla). Tämä tarkoittaa, että järjestämällä HOA:n kotonasi, et koskaan jää yksin ongelmien kanssa.

Jokaisella HOA:n jäsenellä on oikeus paitsi tietää, mihin ja miten hänen varojaan käytetään, myös vaikuttaa tähän prosessiin varmistaen tarvitsemansa asumispalveluiden laadun ja HOA:n hallituksen kautta apupalveluihin.

HOA:n luominen varmistaa tarjottujen asumispalvelujen asianmukaisen laadun yksinkertaisesti siksi, että hallitset itse työn suorittamista ja varojen käyttöä.

HOA tarjoaa mahdollisuuden ansaita lisävaroja, joita käytetään kodin elämänlaadun parantamiseen. Lisätuloa HOA:n budjettiin voi saada kiinteistöjen vuokraamisesta, tilojen omistajille tarjottavista lisäpalveluista (eli sellaisista, jotka eivät sisälly yhtiökunnan jäsenilleen tarjoamien peruspalveluiden luetteloon ilman lisämaksua (asennus) ulko-ovista, asunnon korjaustöiden suorittamisesta jne.)).

HOA:n jäsenyys muokkaa aktiivisten omistajien tietoisuutta, mikä tarkoittaa, että asukkaat kohtelevat kotiaan huolellisemmin.

Tekemällä yhteisiä päätöksiä opit vihdoin tuntemaan naapurisi. Ja tämä on hyödyllistä, myös turvallisuuden näkökulmasta.

Jos asut uudessa rakennuksessa, HOA:n pätevä johto antaa sinun olla ajattelematta Kirgisian tasavaltaa moniin vuosiin ja avata erityisen tilin maksuosuuksien keräämiseksi suuriin korjauksiin.

HOA:n jäsenyys antaa sinun siirtyä kodin elämän turvaamisen ongelmien ratkaisemisesta asumisen laadun ja mukavuuden parantamiseen.

HOA:n tärkein etu- klo oikean valinnan tekeminen HOA board, et vain päätä itse, kuinka paljon rahaa käytät kotisi ylläpitoon, vaan voit myös olla varma, että nämä varat käytetään kotisi ongelmien ratkaisemiseen.

Asuinrakennusten hallinta hallintoorganisaation toimesta

Johtamismenetelmät MKD täydentää MA:n (johtamisorganisaation) johtamisen.

Jotta hallinto-organisaatio tunnistaisi kerrostalojen johtamismenetelmän, seuraavat ehdot on täytettävä:

1. omistajat päättivät valita kerrostalon hallintotavan - johtamisen;
2. valitsi tietyn johtamisorganisaation;
3. hyväksyi kokouksessa luonnoksen hallintosopimukseksi (oleellisin ehdoin);
4. omistajat, joilla on yli 50 % äänistä tämän talon omistajien kokonaisäänimäärästä, ovat tehneet kerrostalon hallintosopimuksen valitun hallintoviranomaisen kanssa (Venäjän asuntolain 162 §:n 1 osa liitto);
5. 30 päivän kuluessa rahastoyhtiö alkoi täyttää velvoitteensa, ellei kerrostalon hallinnointisopimuksessa ole toisin määrätty (Venäjän federaation asuntolain 162 §:n 7 osa).

UO- oikeushenkilö, riippumatta sen oikeudellisesta muodosta tai yksityisyrittäjästä, joka harjoittaa kerrostalojen hallintotoimintaa luvan perusteella (asuntolain 20 §:n 4.2 kohta).

UO - kaupallinen organisaatio, jonka päätavoitteena on saada voittoa palvelujen tuottamisesta ja (tai) töiden suorittamisesta kerrostalojen hallinnassa.

Oppilaitoksen johtamisessa on seuraavat piirteet (155 §:n 6.2, 13, 157 §:n 1 osa, 161 §:n 2.3, 10, 10.1, 11, 162 §:n 7, 10, 11 kohdat Venäjän federaation koodi):

Ensinnäkin, Hallinnointiyhtiö on vastuussa omistajille:

• palvelujen tarjoamiseen ja (tai) töiden suorittamiseen, jotka takaavat koulutuskiinteistön asianmukaisen ylläpidon;
• palvelujen tarjoamiseen kodin parannustasosta riippuen.

toiseksi, Rahastoyhtiö on velvollinen aloittamaan hallinnointisopimuksen täytäntöönpanon viimeistään 30 päivän kuluessa sen allekirjoituspäivästä.

Kolmanneksi, MA vastaanottaa maksun toimitetuista palveluista ja tekee sovitukset RSO:n kanssa toimitetuista yleishyödyllisistä resursseista ja jätevesien käsittelystä sekä alueellisen operaattorin kanssa yhdyskuntajätteen huoltopalveluista.

Neljäs, MA:lla on oikeus tehdä OSS:lle ehdotuksia töiden ja palveluiden luettelosta (kerrostalojen hallinta, kunnossapito, julkisten rakennusten nykyiset ja suurkorjaukset) ja vastaavan maksun suuruudesta.

Viidenneksi, Hallinnointiyhteisö on velvollinen raportoimaan omistajille edellisen vuoden hallinnointisopimuksen toteutumisesta vuosittain kuluvan vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana ja kirjaamaan selvityksen Asunto- ja kunnallispalveluiden paikkatietojärjestelmään.

Kuudentena, Hallintoviranomainen on velvollinen julkaisemaan asunto- ja kunnallispalveluiden paikkatietojärjestelmään tietoja kerrostalojen hoitoon liittyvistä toiminnoista.

MA vastaa kaikkien töiden suorittamisesta ja palvelujen suorittamisesta voimassa olevan lainsäädännön ja hallinnointisopimuksen ehtojen mukaisesti. Hallintoviranomaisella on oikeus tehdä töitä itsenäisesti tai urakoitsijoiden kanssa, eikä sillä ole oikeutta kieltäytyä tekemästä sopimuksia RSO:n ja alueellisen toiminnanharjoittajan kanssa yhdyskuntajätteen hallinnasta (lain 161 §:n 12 osa). Venäjän federaation asuntolaki).

Hallintoviranomainen käyttää harkintansa mukaan urakoitsijoita työn suorittamiseen. Näin ollen MKD:n omistajilla ei ole valtuuksia valita urakoitsijoita ja määrittää ehtoja, joilla tämä tai toinen urakoitsija on mukana.

Vain yksi hallintoviranomainen voi hallinnoida kerrostaloa (osa 9, RF-asuntolain 161 artikla).

Viime aikoina kiinteistönomistajien on ollut mahdollista vaihtaa .

MKD:n hallintamenetelmät: erot.

Monikerroksisen talon asumiskelpoisuus ja hyvinvointi riippuvat valitusta vaihtoehdosta tämän rakennuksen hallintaan. Laki tarjoaa kolme hallintavaihtoehtoa:

• HOA:n tai asunto-osuuskunnan valinta;
• asukkaiden itsensä hallinta;
• tietyn yrityksen tai yrityksen johtamiseen.

Asukkaat asuinrakennus valita itsenäisesti yksi muodoista avoimessa yleisessä äänestyksessä. Tulosten perusteella tehdään päätös. Jos asukkaat haluavat jonkin ajan kuluttua muuttaa päätöstä ja valita toisenlaisen johtamistavan, on samalla pidettävä kokous ja ratkaistava asia äänestämällä. Tänään kerromme sinulle omistajien suoran kerrostalon hallinnan eduista ja haitoista.

Kun kerrostaloa oli virallisesti mahdollista hallita suoraan omistajien toimesta, asukkaat alkoivat muuttaa hallintotapaa. Itsehallinnolla on todellakin ensi silmäyksellä monia etuja ja se näyttää olevan eniten tehokas menetelmä. Mutta itse asiassa kävi ilmi, että kerrostalon suorassa johtamisessa on sudenkuoppia, joita monet tällaiseen hallintaan siirtyneet ihmiset joutuivat kohtaamaan.

Suoran kotiohjauksen edut

Kun kerrostaloa hoitaa tietty yritys, se vastaa kaikista palveluista. Hänen tehtäviinsä kuuluu ilmoitusten toimittaminen, uusien tariffien ilmoittaminen ja kaikki dokumentaatio. Mutta kun valitaan suora ohjaus, tilanne muuttuu.

Kerrostalon itsehallinnon haitat

Kerrostalon suorassa hallinnassa on monia hienouksia ja sudenkuoppia. Olemme hahmotelleet tässä materiaalissa vain tärkeimmät kohdat. On ymmärrettävää, että omistajat haluavat saada itsenäisyyden ja mahdollisuuden saada "läpinäkyvä" kuitti palveluista. Asuntoosastojen ja asumis- ja kunnallispalvelujen epäjärjestys on useimpien tiedossa. Ihmisten täytyy tuhlata aikaa lisäysten ja kirjoitusvirheiden todistamiseen. Kaikki on kuitenkin harkittava huolellisesti ja analysoitava ennen ratkaisun toteuttamista ja siirtymistä itsehallintomuotoon. Muuten siirtyminen tuo enemmän uusia vaikeuksia kuin ratkaisee vanhoja.

Jos sinulla on vielä epävarmuutta tästä johtamismuodosta tai olet kiinnostunut vain vuosien 2015 ja 2016 muutoksista, voit esittää kysymyksesi asianajajallemme verkossa, joka mielellään selittää sinulle kaikki yksityiskohdat, ominaisuudet ja riskit. suorasta johtamisesta.

Pienillä kerrostaloilla on lain mukaan oikeus järjestää suora hallinto, ja osa omistajista käyttää tätä hyväkseen. Tätä järjestelmää käytetään harvoin, joten sen käsitys asunto- ja kunnallispalvelumarkkinoilla on yleensä epämääräistä. Artikkelissa ymmärrämme, kuinka itsehallinto toimii, mitä siihen on tehtävä, pohdimme edut ja haitat sekä osoitamme selvästi, missä taloissa tätä menetelmää voidaan käyttää.

Kerrostalojen suora hallinta – miten se toimii vuonna 2018

Kerrostalojen hallinta on mahdollista muun muassa ilman HOA:n luomista ja hallintoorganisaation kutsumista. Omistajat voivat halutessaan valita vaihtoehdon, kun he ratkaisevat kaikki tarvittavat ongelmat koordinoiduilla toimillaan. Tätä muotoa kutsutaan kerrostalon suoraksi johtamiseksi.

Mitä on kerrostalon suora hallinta?

Jos asuntojen ja muiden tilojen omistajat uskovat pystyvänsä selviytymään kaikista kerrostalojen ylläpitotehtävistä itse, he valitsevat suoran hallinnoinnin vaihtoehdon. Tällöin asukkaat itse tai heidän mukanaan olevat henkilöt varmistavat turvalliset ja viihtyisät elinolot. Mahdollisuus valita tämä ohjaustapa on määrätty Art. 161 Venäjän federaation asuntolaki. On tärkeää huomata, että se on saatavana vain pienille taloille, joissa asuntojen lukumäärä on rajoitettu kolmeenkymmeneen.

Tämän rajoituksen logiikka on selvä. Omatoimisesti kerrostalojen hoitamiseksi asukkaiden tulee tuntea toisensa ja toimia yhdessä yhteisen hyvän puolesta. Suurissa taloissa tämä on käytännössä mahdotonta - naapurit eivät usein näytä aloitetta hallintoasioissa ja asuvat samassa sisäänkäynnissä monta vuotta kommunikoimatta keskenään.

Jos kerrostalossa on korkeintaan 30 asuntoa ja asukkaat päättävät siirtyä suoraan johtamismenetelmään, heidän on luotava itsenäisesti suhteita resurssien toimittajiin ja työntekijöihin. Voit siivota ja parantaa paikallista aluetta itse, mutta urakoitsijat joutuvat korjaamaan yleiset rakennukset. Se tehdään heidän kanssaan vakiosopimus sopimus, joka velvoittaa urakoitsijan suorittamaan ja toimittamaan työn ja tilaajan maksamaan siitä. Tämä kaikki on määritelty Venäjän federaation siviililain 702 artiklan 2 osassa.

Urakoitsijan valinta tapahtuu klo yhtiökokous. Lue lisää yhteisen omaisuuden ylläpitosopimusten solmimisesta ja käyttöresurssien hankkimisesta Asuntojen hallinta -viitejärjestelmästä. Se sisältää muun muassa kohtia, joissa kerrotaan, kuka on vastuussa omistajille yhteisen omaisuuden asianmukaisesta kunnosta ja resurssien keskeytymättömästä toiminnasta.

Siirtyminen MKD:n suoraan hallintaan

Suora ohjaus on järjestetty kolmella tavalla:

• hallintovastuut on jaettu kaikkien tilojen omistajien kesken;
• yksi edustaja valitaan omistajien joukosta, loput laativat hänelle valtakirjat;
• valitaan henkilöt, jotka eivät ole asunnonomistajia. He saavat myös valtuudet valtakirjalla.

Suoran ohjausmenetelmän ominaisuudet

Kerrostalon omatoimisuudella on hyvät ja huonot puolensa.

Otetaan ensin esille edut:

• suoritettu maksu suoritetuista palveluista eikä ongelmia vilpittömässä mielessä asuville yksittäisten asuntojen tai hallinto-organisaation velkojen vuoksi;
• avoimuus sähkölaskujen laskennassa;
• omistajien osallistuminen kaikkiin korjauksiin, parantamiseen ja muihin päivittäisiin asioihin liittyvissä asioissa;
• kutsun suorittamaan monimutkaisia ​​kodin huoltotöitä valitsemiltasi erikoistuneilta organisaatioilta. Jos sopimus on laadittu oikein, tällainen urakoitsija tekee kaiken tehokkaasti ja ajallaan tai tekee muutokset omalla kustannuksellaan.

Objektiivisuuden vuoksi panemme merkille haitat:

• Kerrostalon suoralla johdolla kaikki talon ylläpitotyöt tehdään vapaaehtoisesti. Esimerkiksi kun joku keksii idean järjestää videovalvonta, ei aina ole mahdollista saada rahaa jokaisesta asunnosta siihen. Tällä menetelmällä ei ole pakkokeinoja;
• Ongelmia syntyy usein valtuutetun henkilön nimittämisessä. Hänen toimintaansa ei makseta, ja luettelo tarpeellista tietoa ja suoritetut tehtävät ovat melko suuria;
• Jokaisen asunnon on solmittava useita sopimuksia resurssiasiantuntijoiden kanssa. Kaikkien omistajien maksujen oikea-aikaisuutta on vaikea valvoa, koska vain RSO:lla ja asukkailla itsellään on tästä tietoa;
• Urakoitsijoiden tarjoamien palvelujen laadussa voi olla ongelmia. Tavalliset asukkaat eivät aina osaa valita vastuullisia toimeenpanijoita;
• evätään mahdollisuus saada valtion tukea, mukaan lukien varat suuriin korjauksiin;
• Vaikeuksia asiakirjojen ja raportoinnin ylläpidossa, koska näitä vastuita ei ole selkeästi jaettu.

Missä talossa suora johtaminen voidaan järjestää?

Hruštšovin aikaisessa vakiorakennuksessa sekä tyypillisissä myöhemmin rakennetuissa kerrostaloissa on huomattavasti yli 30 asuntoa. Tältä osin suora ohjausmenetelmä on käytettävissä kahdentyyppisissä kerrostaloissa asuville kansalaisille:

• vanha 2- tai 3-kerroksinen asuntokanta, joka vähenee vuosi vuodelta;
• uudet matalat asuinkompleksit, joita on rakennettu rajoitetusti ja jotka yleensä kuuluvat "keskimääräistä korkeampaan" hintaluokkaan.

Lainsäädäntömuutokset ovat kuitenkin mahdollisia lähitulevaisuudessa asuntojen lukumäärän suhteen. Syyskuussa 2018 valtionduuman käsiteltäväksi jätettiin lakiesitys, jolla poistettiin rajoitus valita asunnon koon mukaan suoraan hallintavaihtoehto. Asiakirjan alullepanija uskoo, että täällä loukataan asukkaiden oikeuksia. Venäjän federaation asuntosäännöstö yhdessä artiklassa antaa heille mahdollisuuden hallita kerrostaloja, mutta toisessa se ei salli heidän valita yhtä olemassa olevista hallintamenetelmistä, jos huoneistojen lukumäärä on yli 30.

Tämän lakiesityksen kohtalo ei ole vielä selvä. Suurella todennäköisyydellä se hylätään, koska asukkaiden ja tähän tilanteeseen tyytymättömien henkilöiden oikeuksia ei ole rikottu merkittävässä määrin.

Kunnallispalvelujen maksaminen

Kuten edellä mainittiin, taloa suoraan hallinnoitaessa jokainen omistaja allekirjoittaa sopimuksen palvelujen tarjoamisesta erikseen. Tämä tarkoittaa, että CG maksetaan suoraan heidän toimittajilleen. Tämä ominaisuus Monille on avainasemassa, eli itsehallintojärjestelmään siirtyminen johtuu halusta saavuttaa läpinäkyvyyttä maksuasioissa.