Formas de gestão de um prédio de apartamentos. Controle direto da casa Controle direto da casa

Artigo 161. Escolha da forma de gestão de prédio de apartamentos. Requisitos gerais para a gestão de um edifício de apartamentos

(conforme alterado pela Lei Federal de 4 de junho de 2011 nº 123-FZ)

1. A gestão de um prédio de apartamentos deve garantir condições de vida favoráveis ​​e seguras aos cidadãos, a boa manutenção dos bens comuns do prédio de apartamentos, resolvendo questões relativas à utilização dos referidos bens, bem como providenciando Serviços de utilidade pública aos cidadãos residentes em tal habitação, ou nos casos previstos no artigo 157.2 deste Código, a disponibilidade constante de utilidades e outros equipamentos que façam parte do património comum dos proprietários de imóveis em edifício de apartamentos para a prestação de utilidades ( doravante denominada garantia de prontidão sistemas de engenharia). Governo Federação Russa estabelece normas e regras para a gestão de edifícios de apartamentos.
(editado) Leis federais datado de 04/06/2011 nº 123-FZ, datado de 03/04/2018 nº 59-FZ)

1.1. A manutenção adequada da propriedade comum dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos deve ser realizada de acordo com os requisitos da legislação da Federação Russa, inclusive no domínio da garantia do bem-estar sanitário e epidemiológico da população, em regulamentação técnica, segurança contra incêndio, proteção do consumidor, e deve garantir:

1) conformidade com os requisitos de confiabilidade e segurança prédio de apartamentos;
2) segurança da vida e saúde dos cidadãos, propriedade indivíduos, bens de pessoas jurídicas, bens estaduais e municipais;
3) disponibilidade de uso de imóveis e demais bens integrantes do patrimônio comum dos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos;
4) cumprimento dos direitos e interesses legítimos dos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos, bem como de outras pessoas;
5) disponibilidade constante das concessionárias, medidores e demais equipamentos que façam parte do patrimônio comum dos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos, para fornecer os recursos necessários à prestação de serviços públicos aos cidadãos residentes em prédio de apartamentos, de acordo com o regras para a prestação, suspensão e restrição da prestação de serviços de utilidade pública a proprietários e usuários de instalações em prédios de apartamentos e edifícios residenciais, estabelecidas pelo Governo da Federação Russa.
(Parte 1.1 introduzida pela Lei Federal de 4 de junho de 2011 nº 123-FZ)

1.2. A composição da lista mínima de serviços e obras necessárias para garantir a manutenção adequada dos bens comuns em um prédio de apartamentos, o procedimento para sua prestação e implementação são estabelecidos pelo Governo da Federação Russa.
(Parte 1.2 introduzida pela Lei Federal de 4 de junho de 2011 nº 123-FZ)

1.3. As atividades relacionadas com a gestão de edifícios de apartamentos são exercidas com base em licença para a sua implementação, salvo no caso em que tais atividades sejam exercidas por associação de moradores, cooperativa de habitação ou outra cooperativa especializada de consumo e no caso previsto na Parte 3 do Artigo 200 deste Código.
(Parte 1.3 introduzida pela Lei Federal de 21 de julho de 2014 nº 255-FZ)

2. Os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos são obrigados a escolher um dos métodos de gestão de um prédio de apartamentos:

1) gestão direta dos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos, cujo número de apartamentos não seja superior a trinta;
(conforme alterado pelas Leis Federais de 21 de julho de 2014 nº 255-FZ, de 29 de junho de 2015 nº 176-FZ)
2) gestão de associação de moradores ou cooperativa habitacional ou outra cooperativa especializada de consumo;
3) gestão da organização gestora.

2.1. Ao exercer a gestão direta de um prédio de apartamentos pelos proprietários das instalações deste edifício, pessoas que realizam trabalhos de manutenção e reparação de bens comuns de um prédio de apartamentos, fornecem abastecimento de água fria e quente e realizam esgotos, fornecimento de eletricidade, fornecimento de gás (incluindo o fornecimento de gás doméstico em botijas), aquecimento (fornecimento de calor, incluindo o fornecimento de combustível sólido na presença de aquecimento de fogão), gestão de resíduos sólidos urbanos, são responsáveis ​​​​perante os proprietários das instalações desta casa pelo cumprimento das suas obrigações de acordo com os acordos celebrados, bem como de acordo com as regras estabelecidas pelo Governo da Federação Russa para a manutenção de bens comuns num edifício de apartamentos, regras para a prestação, suspensão e limitação da prestação de serviços de utilidade pública aos proprietários e utilizadores de instalações em edifícios de apartamentos e edifícios residenciais.
(Parte 2.1 introduzida pela Lei Federal nº 123-FZ de 4 de junho de 2011; conforme alterada pela Lei Federal nº 458-FZ de 29 de dezembro de 2014)

2.2. Na gestão de edifício de apartamentos por associação de moradores ou cooperativa de habitação ou outra cooperativa especializada de consumo, a referida sociedade ou cooperativa é responsável pela manutenção do bem comum de determinado edifício de acordo com os requisitos dos regulamentos técnicos e as regras estabelecidas por o Governo da Federação Russa para a manutenção de bens comuns em um prédio de apartamentos, para a prestação de serviços de utilidade pública dependendo do nível de melhoria de uma determinada casa, cuja qualidade deve atender aos requisitos das regras estabelecidas pelo Governo de a Federação Russa para a prestação, suspensão e limitação da prestação de serviços de utilidade pública a proprietários e utilizadores de instalações em edifícios de apartamentos e edifícios residenciais, ou nos casos previstos no artigo 157.2 deste Código, para garantir a prontidão dos sistemas de engenharia. A referida sociedade ou cooperativa pode prestar serviços e (ou) realizar trabalhos de manutenção e reparação de bens comuns de edifício de apartamentos por conta própria ou atrair, com base em contratos, pessoas que exerçam os respetivos tipos de atividades. Ao celebrar um acordo para a gestão de um prédio de apartamentos com uma organização gestora, a parceria ou cooperativa especificada exerce controle sobre o cumprimento pela organização gestora das obrigações decorrentes de tal acordo, incluindo a prestação de todos os serviços e (ou) execução de trabalho garantindo o manutenção adequada dos bens comuns deste edifício, a prestação de serviços de utilidade pública em função do nível de melhoria de uma determinada casa, cuja qualidade deve cumprir os requisitos das regras estabelecidas pelo Governo da Federação Russa para o fornecimento, suspensão e limitação da prestação de serviços de utilidade pública aos proprietários e utilizadores de instalações em edifícios de apartamentos e edifícios residenciais.
(A Parte 2.2 foi introduzida pela Lei Federal nº 123-FZ de 04/06/2011; conforme alterada pela Lei Federal nº 59-FZ de 03/04/2018)

2.3. Na gestão de um edifício de apartamentos por uma entidade gestora, esta é responsável perante os proprietários das instalações do edifício de apartamentos pela prestação de todos os serviços e (ou) execução de obras que garantam a boa manutenção dos bens comuns deste edifício e do cuja qualidade deve atender aos requisitos dos regulamentos técnicos e regras de manutenção estabelecidos pelo Governo da Federação Russa propriedade comum em um prédio de apartamentos, para a prestação de serviços de utilidade pública, dependendo do nível de melhoria do edifício, cuja qualidade deve atender os requisitos das regras estabelecidas pelo Governo da Federação Russa para a prestação, suspensão e limitação da prestação de serviços de utilidade pública a proprietários e utilizadores de instalações em edifícios de apartamentos e edifícios residenciais, ou nos casos previstos no artigo 157.2 deste Código , para garantir a prontidão dos sistemas de engenharia.
(Parte 2.3 introduzida pela Lei Federal de 04/06/2011 nº 123-FZ; conforme alterada pela Lei Federal de 03/04/2018 nº 59-FZ)

3. A forma de gestão de um prédio de apartamentos é escolhida em assembleia geral de proprietários de imóveis no prédio de apartamentos e pode ser escolhida e alterada a qualquer momento com base na sua decisão. A decisão da assembleia geral sobre a escolha do método de gestão é obrigatória para todos os proprietários de imóveis em edifício de apartamentos.

3.1. Extinta a gestão de edifício de apartamentos por associação de moradores, cooperativa de habitação ou construção de habitação, ou outra cooperativa especializada de consumo, a referida sociedade ou cooperativa, no prazo de três dias úteis a contar da data da deliberação da assembleia geral de proprietários de instalações em um prédio de apartamentos para alterar o método de gestão de tal edifício, é obrigada a transferir documentação técnica para um prédio de apartamentos e outros documentos relacionados com a gestão de tal edifício, chaves de instalações que fazem parte da propriedade comum dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos, códigos eletrónicos de acesso a equipamentos que façam parte do património comum dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos, e outros meios técnicos e equipamentos necessários ao funcionamento e gestão de um prédio de apartamentos, à pessoa que tenha assumiu as obrigações de gestão do prédio de apartamentos, ou no caso de optar pela modalidade direta de gestão de prédio de apartamentos, ao proprietário do imóvel do prédio de apartamentos, indicado na deliberação da assembleia geral de proprietários dos imóveis no prédio de apartamentos na escolha do método direto gestão de um prédio de apartamentos, ou, se o proprietário não for indicado, a qualquer proprietário de instalações nesse prédio de apartamentos.
(Parte 3.1 introduzida pela Lei Federal nº 485-FZ de 31 de dezembro de 2017)

4. O órgão governamental local, na forma estabelecida pelo Governo da Federação Russa, realiza um concurso aberto para a seleção de uma organização gestora nos casos especificados na parte 13 deste artigo e na parte 5 do artigo 200 deste Código, bem como se, no prazo de seis meses antes da data do concurso especificado, os proprietários de instalações num edifício de apartamentos não escolherem um método de gestão deste edifício ou se a decisão tomada de escolher um método de gestão deste edifício não tiver sido implementada . Também se realiza concurso público se, antes do termo do contrato de gestão de prédio de apartamentos, celebrado na sequência de concurso público, não tiver sido escolhida uma forma de gestão desse edifício ou se for tomada a decisão de escolher uma forma de gestão este edifício não foi implementado.
(conforme alterado pelas Leis Federais nº 251-FZ de 29 de dezembro de 2006, nº 160-FZ de 23 de julho de 2008, nº 237-FZ de 27 de julho de 2010, nº 134-FZ de 4 de junho de 2018)

4.1. As informações sobre um concurso aberto para a seleção de uma organização gestora são publicadas no site oficial da Federação Russa na rede de informações e telecomunicações da Internet para publicação de informações sobre licitações (doravante denominado site oficial na Internet). O Governo da Federação Russa determina o site oficial na Internet e o órgão autorizado a mantê-lo. Antes de o Governo da Federação Russa determinar um site oficial na Internet, um aviso de concurso público é publicado no site oficial do município na rede de informação e telecomunicações da Internet, e também é publicado na publicação oficial impressa destinada à publicação informações sobre a colocação de encomendas para necessidades municipais. As informações sobre o referido concurso deverão estar disponíveis para consulta a todos os interessados, sem cobrança de taxa. A informação sobre os resultados do concurso público é divulgada no sítio da rede de informação e telecomunicações Internet, onde foi divulgada a informação sobre a sua conduta, o mais tardar três dias a contar da data da apuração desses resultados, sendo também publicada no publicação impressa oficial na qual foram publicadas informações sobre sua implementação.
(Parte 4.1 introduzida pela Lei Federal de 6 de dezembro de 2011 nº 401-FZ)

5. A autarquia local, no prazo de dez dias a contar da data do concurso público previsto na parte 4 deste artigo, notifica todos os proprietários de imóveis em edifício de apartamentos sobre o resultado do referido concurso e os termos do contrato de gestão para esta construção. Os proprietários de imóveis em prédio de apartamentos são obrigados a celebrar um contrato de gestão deste edifício com uma entidade gestora selecionada com base nos resultados de um concurso público previsto na parte 4 deste artigo, na forma estabelecida pelo artigo 445.º do Código Civil. Código da Federação Russa.

6. A autarquia local, o mais tardar um mês antes do termo do contrato de gestão de edifício de apartamentos especificado na parte 5 deste artigo, convoca uma reunião dos proprietários das instalações deste edifício para decidir sobre a escolha de método de gestão desta casa, se tal decisão não tiver sido tomada anteriormente de acordo com a parte 3 deste artigo.
(conforme alterado pela Lei Federal nº 251-FZ de 29 de dezembro de 2006)

7. Qualquer proprietário de instalações em prédio de apartamentos pode requerer ao tribunal que obrigue as autarquias locais a escolherem uma entidade gestora de acordo com o disposto na Parte 4 deste artigo.

8. A celebração de contrato de gestão de prédio de apartamentos sem realização de concurso público previsto nos n.ºs 4 e 13 deste artigo é permitida se o referido concurso for declarado inválido nos termos da lei.
(conforme alterado pela Lei Federal de 5 de abril de 2013 nº 38-FZ)

8.1. Não é permitida a celebração de contrato de gestão de edifício de apartamentos com base nos resultados de concurso público ou se o referido concurso for declarado inválido, antes de dez dias a contar da data de publicação da informação sobre os resultados do referido concurso em o site oficial na Internet. Este requisito não se aplica até que o Governo da Federação Russa determine um site oficial na Internet.
(Parte 8.1 introduzida pela Lei Federal de 6 de dezembro de 2011 nº 401-FZ)

9. Um prédio de apartamentos só pode ser administrado por uma entidade gestora.

10.1. A entidade gestora é obrigada a facultar o livre acesso à informação sobre os principais indicadores da sua actividade financeira e económica, sobre os serviços prestados e sobre os trabalhos executados de manutenção e reparação de bens comuns em edifício de apartamentos, sobre o procedimento e condições para a sua disponibilização e implementação, sobre o seu custo, sobre os preços (tarifas) dos prestados através da sua colocação no sistema. O procedimento, composição, calendário e frequência de publicação no sistema de informações sobre as atividades de administração de prédio de apartamentos e previsão de revisão dos documentos previstos neste Código, associação de moradores ou cooperativa habitacional ou outra cooperativa especializada de consumo que administra prédio de apartamentos (sem celebração de acordo com o órgão gestor ), são instituídos pelo órgão executivo federal que desempenha as funções de desenvolver e implementar a política estadual e a regulamentação legal na área tecnologias de informação, em conjunto com o órgão executivo federal que exerce as funções de elaboração e implementação da política estadual e da regulamentação legal na área de habitação e serviços comunitários, salvo se por lei federal for estabelecido prazo diferenciado para publicação das informações especificadas no sistema.
(Parte 10.1 introduzida pela Lei Federal nº 263-FZ de 21 de julho de 2014; conforme alterada pela Lei Federal nº 469-FZ de 28 de dezembro de 2016)

11. No caso previsto no artigo 157.2 deste Código, uma organização gestora, uma associação de proprietários ou uma cooperativa habitacional ou outra cooperativa especializada de consumo que administre um prédio de apartamentos, na forma estabelecida pelo Governo da Federação Russa, é obrigado a:

1) fornecer às organizações fornecedoras de recursos, ao operador regional de gestão de resíduos sólidos urbanos, as informações necessárias para a cobrança de serviços de utilidade pública, incluindo as leituras de medidores individuais (quando tais leituras são fornecidas pelos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos e inquilinos de imóveis residenciais sob contratos de locação social ou contratos de locação de imóveis residenciais do parque habitacional estadual ou municipal em determinado prédio de entidade gestora, associação de moradores ou cooperativa habitacional ou outra cooperativa especializada de consumo) e medidores coletivos (comunitários) instalado em prédio de apartamentos;

2) monitorar a qualidade dos recursos comunitários e a continuidade do seu abastecimento até os limites do bem comum de um prédio de apartamentos;

3) aceitar dos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos e inquilinos de imóveis residenciais sob contratos de locação social ou contratos de aluguel de imóveis residenciais do parque habitacional estadual ou municipal de determinado prédio sobre violações dos requisitos de qualidade dos serviços públicos e (ou) a continuidade da prestação de tais serviços, violações no cálculo do valor do pagamento por serviços de utilidade pública e interação com organizações fornecedoras de recursos e o operador regional de gestão de resíduos sólidos urbanos ao considerar essas aplicações, verificando os fatos declarados em eles, eliminando as violações identificadas e enviando informações sobre os resultados da análise dos pedidos na forma estabelecida pelo Governo da Federação Russa;

4) fornecer às organizações fornecedoras de recursos acesso à propriedade comum em um prédio de apartamentos, a fim de suspender ou limitar a prestação de serviços de utilidade pública aos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos e inquilinos de instalações residenciais sob contratos de locação social ou contratos de locação de instalações residenciais do parque habitacional estadual ou municipal em um determinado edifício ou por acordo com organizações fornecedoras de recursos suspender ou restringir a prestação de serviços de utilidade pública a proprietários de instalações em um prédio de apartamentos e inquilinos de instalações residenciais sob contratos de locação social ou contratos de locação de instalações residenciais de o parque habitacional estadual ou municipal de um determinado edifício.
(Parte 11 conforme alterada pela Lei Federal de 03/04/2018 N 59-FZ)

11.1. Quando um edifício de apartamentos é gerido diretamente pelos proprietários das instalações do edifício de apartamentos, o serviço de utilidade para a gestão de resíduos sólidos urbanos é prestado aos proprietários e utilizadores das instalações deste edifício pelo operador regional de gestão de resíduos municipais lixo sólido.
(Parte 11.1 introduzida pela Lei Federal de 29 de dezembro de 2014 nº 458-FZ)

12. As entidades gestoras, associações de proprietários ou cooperativas habitacionais ou outras cooperativas especializadas de consumo que gerem edifícios de apartamentos não têm o direito de recusar a celebração, nos termos das regras previstas na parte 1 do artigo 157.º deste Código, de contratos, incluindo em em relação aos recursos comunitários , consumidos na manutenção de bens comuns de um prédio de apartamentos, com entidades fornecedoras de recursos que fornecem abastecimento de água fria e quente, esgotos, abastecimento de electricidade, abastecimento de gás (incluindo o abastecimento de gás doméstico em botijas), aquecimento (calor abastecimento, incluindo o fornecimento de combustíveis sólidos na presença de aquecimento por fogão), e o operador regional de gestão de resíduos sólidos urbanos, salvo nos casos previstos na parte 1 do artigo 157.2 deste Código. O prazo de validade e demais termos destes acordos, incluindo os celebrados em relação à aquisição de recursos comuns consumidos durante a utilização e manutenção de bens comuns em edifício de apartamentos, são estabelecidos de acordo com as regras especificadas na Parte 1 do artigo 157.º do este Código. Os proprietários de instalações em edifícios de apartamentos não têm o direito de recusar a celebração dos contratos especificados na parte 1 do artigo 157.2 e na parte 2 do artigo 164.º deste Código.
(Parte 12 introduzida pela Lei Federal nº 123-FZ de 4 de junho de 2011; conforme alterada pelas Leis Federais nº 458-FZ de 29 de dezembro de 2014, nº 485-FZ de 31 de dezembro de 2017, nº 59-FZ datado de 3 de abril de 2018)

13. No prazo de vinte dias a contar da data de emissão, na forma estabelecida pela legislação de desenvolvimento urbano, da autorização de entrada em funcionamento de edifício de apartamentos, a autarquia local publica edital de concurso público para seleção de entidade gestora em o site oficial na Internet e no prazo máximo de quarenta dias a partir da data de publicação de tal edital, realiza um concurso público de acordo com a Parte 4 deste artigo. No prazo de dez dias a partir da data do concurso público, o órgão do governo local notifica todas as pessoas que aceitaram do desenvolvedor (a pessoa que fornece a construção do prédio de apartamentos) após a emissão da permissão para colocar o prédio em operação nas instalações deste edifício ao abrigo da escritura de transmissão ou outro documento de transmissão, nos resultados de concurso público e nos termos do contrato de gestão desta casa. Estas pessoas são obrigadas a celebrar um contrato de gestão desta casa com uma organização gestora selecionada com base nos resultados de um concurso público. Se no prazo de dois meses a contar da data do concurso público os proprietários não tiverem celebrado um acordo de gestão com a entidade gestora, esse acordo considera-se celebrado nos termos determinados pelo concurso público.
(conforme alterado pelas Leis Federais de 05/04/2013 nº 38-FZ, de 29/06/2015 nº 176-FZ)

14. Antes de celebrar um acordo de gestão de edifício de apartamentos entre a pessoa indicada no n.º 6 da parte 2 do artigo 153.º deste Código e uma entidade gestora selecionada com base nos resultados de um concurso público, a gestão do edifício de apartamentos é realizado pela entidade gestora, com a qual o promotor deve celebrar um acordo de gestão do edifício de apartamentos o mais tardar cinco dias a contar da data de recepção da autorização para colocar em funcionamento o edifício de apartamentos.
(Parte 14 conforme alterada pela Lei Federal nº 176-FZ de 29 de junho de 2015)

14.1. Em caso de cessação da utilização do edifício como casa de aluguer, o proprietário, proprietário de todas as instalações do edifício de apartamentos, toma decisões sobre questões relacionadas com a gestão do edifício de apartamentos na forma estabelecida na Parte 7 do Artigo 46 deste Código. Em caso de venda ou de outra forma alienação das primeiras instalações deste edifício de apartamentos, os proprietários das instalações deste edifício de apartamentos, no prazo de um ano a contar da data da venda ou de outra forma alienação das primeiras instalações deste edifício de apartamentos, devem escolher numa assembleia geral desses proprietários e implementar um método de gestão deste edifício de apartamentos.
(Parte 14.1 introduzida pela Lei Federal nº 217-FZ de 21 de julho de 2014)

15. A organização que fornece os recursos necessários à prestação de serviços públicos é responsável pelo fornecimento desses recursos de qualidade adequada aos limites do bem comum em prédio de apartamentos e aos limites das redes externas de engenharia e suporte técnico para este edifício, salvo disposição em contrário por acordo com tal organização.
(Parte 15 introduzida pela Lei Federal de 4 de junho de 2011 nº 123-FZ)

15.1. O operador regional de gestão de resíduos sólidos urbanos é responsável pela prestação de serviços públicos de gestão de resíduos sólidos urbanos a partir do local de acumulação de resíduos sólidos urbanos, salvo disposição contratual em contrário.
(Parte 15.1 introduzida pela Lei Federal nº 458-FZ de 29 de dezembro de 2014; conforme alterada pela Lei Federal nº 404-FZ de 29 de dezembro de 2015)

16. O responsável pela manutenção e reparação de bens comuns de edifício de apartamentos, no âmbito da prestação destes serviços, é obrigado a assegurar o estado dos bens comuns de edifício de apartamentos ao nível necessário à prestação de serviços de utilidade pública de qualidade adequada.
(Parte 16 introduzida pela Lei Federal de 4 de junho de 2011 nº 123-FZ)

17. Gestão de edifício de apartamentos, em relação ao qual os proprietários das instalações do edifício de apartamentos não tenham escolhido um método de gestão de tal edifício na forma estabelecida por este Código, ou o método de gestão escolhido não tenha sido implementado, uma organização gestora não foi determinada, inclusive devido ao reconhecimento de um concurso público como organização gestora inválida, realizado por um órgão do governo local de acordo com este Código, é realizado por uma organização gestora que possui licença para realizar atividades empresariais de gestão de edifícios de apartamentos, determinadas por decisão do órgão governamental local na forma e nas condições estabelecidas pelo Governo da Federação Russa. Essa organização de gestão realiza atividades de gestão de um prédio de apartamentos até que os proprietários das instalações do prédio de apartamentos escolham um método de gestão do prédio de apartamentos ou até a celebração de um acordo para a gestão do prédio de apartamentos com uma organização de gestão determinada por proprietários de imóveis em prédio de apartamentos ou com base no resultado de concurso público previsto na parte 4 deste artigo, mas não superior a um ano.
(Parte 17 introduzida pela Lei Federal de 31 de dezembro de 2017 N 485-FZ)

(introduzido pela Lei Federal de 4 de junho de 2011 nº 123-FZ)

1. Se não tiver sido criada associação de moradores em edifício de apartamentos ou se o edifício não for gerido por cooperativa habitacional ou outra cooperativa de consumo especializada e existirem mais de quatro apartamentos neste edifício, os proprietários das instalações deste edifício em a sua assembleia geral é obrigada a eleger um conselho de edifícios de apartamentos de entre os proprietários das instalações desta casa. Não é efectuado o registo do conselho de um edifício de apartamentos junto das autarquias locais ou outros órgãos.

2. Nos casos previstos na parte 1 deste artigo, desde que durante um ano civil não seja tomada a decisão de eleger o conselho de um edifício de apartamentos pelos proprietários do imóvel ou não seja implementada a decisão correspondente, o órgão de governo local , no prazo de três meses, convoca uma assembleia geral de proprietários de edifícios de apartamentos, cuja ordem de trabalhos inclui questões sobre a eleição de um conselho de um prédio de apartamentos deste edifício, incluindo o presidente do conselho deste edifício, ou na criação de uma associação de moradores neste edifício.

3. O conselho de prédio de apartamentos não pode ser eleito em relação a vários prédios de apartamentos.

4. O número de membros do conselho de um prédio de apartamentos é fixado em assembleia geral de proprietários de prédios de apartamentos. Salvo disposição em contrário por deliberação da assembleia geral de proprietários de prédios de apartamentos, o número de membros do conselho de prédio de apartamentos é estabelecido tendo em conta o número de entradas, pisos e apartamentos disponíveis no edifício.

5. Conselho de prédio de apartamentos:

1) assegura a execução das deliberações da assembleia geral de proprietários de imóveis em prédio de apartamentos;
2) submete à assembleia geral de proprietários de imóveis em prédio de apartamentos, como questões para discussão, propostas sobre o procedimento de utilização de bens comuns em prédio de apartamentos, incluindo o terreno onde se encontra esta moradia, sobre o procedimento de planeamento e organização dos trabalhos de manutenção e reparação de bens comuns de edifício de apartamentos, sobre o procedimento de discussão de projectos de acordos celebrados pelos proprietários de imóveis de determinado edifício em relação ao bem comum de determinado edifício e à prestação de serviços públicos, como bem como propostas sobre questões de competência do conselho de prédio de apartamentos, comissões eleitas e outras propostas sobre questões sobre as quais são tomadas decisões não contradizem este Código;
3) apresenta propostas aos proprietários de imóveis em edifício de apartamentos sobre questões de planeamento da gestão de edifício de apartamentos, organização dessa gestão, manutenção e reparação dos bens comuns deste edifício;
4) apresenta aos proprietários de imóveis em edifício de apartamentos, antes da apreciação da assembleia geral de proprietários de imóveis neste edifício, a sua celebração nos termos dos projetos de acordos propostos para apreciação nesta assembleia geral. Se num edifício de apartamentos for eleita uma comissão para avaliar minutas de contratos, a conclusão especificada é apresentada pela Câmara deste edifício juntamente com essa comissão;
5) exerce controle sobre a prestação de serviços e (ou) execução de obras de gestão de prédio de apartamentos, manutenção e reparação de bens comuns de prédio de apartamentos e a qualidade das utilidades prestadas aos proprietários de imóveis residenciais e não residenciais em um prédio de apartamentos e usuários de tais instalações, incluindo instalações incluídas na propriedade comum desta casa;
6) submeter à aprovação da assembleia geral anual de proprietários de imóveis em prédio de apartamentos um relatório sobre os trabalhos realizados;
7) delibera sobre a reparação em curso de bens comuns de edifício de apartamentos, se a decisão correspondente for tomada pela assembleia geral de proprietários de imóveis de edifício de apartamentos nos termos do n.º 4.2 da parte 2 do artigo 44.º deste Código.
(Cláusula 7 introduzida pela Lei Federal nº 176-FZ de 29 de junho de 2015)

6. De entre os membros do conselho de um prédio de apartamentos, em assembleia geral de proprietários de prédios de apartamentos, é eleito o presidente do conselho do prédio de apartamentos.

7. O presidente do conselho do prédio de apartamentos dirige a actividade corrente do conselho do prédio de apartamentos e responde perante a assembleia geral de proprietários de imóveis do prédio de apartamentos.

8. Presidente do conselho de um prédio de apartamentos:

1) antes que a assembleia geral de proprietários de imóveis em prédio de apartamentos decida sobre a celebração de um contrato de gestão de prédio de apartamentos, ele tem o direito de encetar negociações sobre as condições o referido acordo, e na gestão direta de um edifício de apartamentos, os proprietários das instalações deste edifício têm o direito de negociar os termos dos contratos previstos nas partes 1 e 2 do artigo 164.º deste Código;
2) leva ao conhecimento da assembleia geral de proprietários de imóveis em edifício de apartamentos os resultados das negociações sobre as questões previstas no n.º 1 desta parte;
3) com base em procuração emitida pelos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos, celebra, nas condições especificadas na deliberação da assembleia geral de proprietários de imóveis neste prédio, um contrato de gestão de prédio de apartamentos ou acordos especificados nas partes 1 e 2 do artigo 164 deste Código. Nos termos do contrato de gestão de prédio de apartamentos, todos os proprietários de imóveis do prédio de apartamentos que tenham conferido ao presidente do conselho de administração do prédio de apartamentos poderes certificados por tais procurações adquirem direitos e ficam obrigados. Os proprietários de imóveis em prédio de apartamentos têm o direito de exigir da entidade gestora uma cópia deste contrato e, no caso de gestão direta de prédio de apartamentos, os proprietários de imóveis neste prédio, cópias dos contratos celebrados com pessoas que fornecem serviços e (ou) execução de trabalhos de manutenção e reparação de bens comuns deste edifício , das pessoas indicadas;
4) exerce o controle sobre o cumprimento das obrigações decorrentes dos contratos celebrados de prestação de serviços e (ou) execução de obras de manutenção e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos com base em procuração expedida pelos proprietários das instalações em prédio de apartamentos, assina certificados de aceitação de serviços prestados e (ou) trabalhos realizados de manutenção e reparos rotineiros de bens comuns em prédio de apartamentos, atos de violação de padrões de qualidade ou frequência de prestação de serviços e (ou) execução de trabalhos em manutenção e reparação de bens comuns em edifício de apartamentos, actos de omissão de prestação de serviços públicos ou prestação de serviços de utilidade pública de qualidade inadequada, bem como envio de apelos às autarquias locais sobre o incumprimento por parte da entidade gestora das obrigações previstas na Parte 2 do Artigo 162 deste Código;
5) com base em procuração expedida pelos proprietários de imóveis em edifício de apartamentos, atua em juízo como representante dos proprietários de imóveis neste edifício em questões relacionadas com a gestão deste edifício e a prestação de serviços públicos.
6) delibera sobre questões que são transferidas para decisão ao presidente do conselho de um prédio de apartamentos de acordo com a decisão da assembleia geral de proprietários de imóveis em um prédio de apartamentos, adotada nos termos da cláusula 4.3 da parte 2 do artigo 44 deste Código.
(Cláusula 6ª introduzida pela Lei Federal de 29 de junho de 2015 nº 176-FZ)

8.1. A assembleia geral de proprietários de edifícios de apartamentos tem o direito de decidir sobre o pagamento de remunerações aos membros do conselho do prédio de apartamentos, incluindo o presidente do conselho do prédio de apartamentos. Tal decisão deve conter as condições e o procedimento de pagamento da remuneração especificada, bem como o procedimento de determinação do seu montante.
(Parte 8.1 introduzida pela Lei Federal de 29 de junho de 2015 nº 176-FZ)

9. O conselho de um prédio de apartamentos funciona até à reeleição em assembleia geral de proprietários de imóveis em prédio de apartamentos ou em caso de decisão de criação de uma associação de moradores até à eleição da direcção da associação de moradores.

10. O conselho de um prédio de apartamentos pode ser reeleito em assembleia geral de proprietários de imóveis de um prédio de apartamentos de dois em dois anos, salvo se outro prazo for fixado por decisão da assembleia geral de proprietários de imóveis de um determinado prédio. Se a assembleia geral de proprietários de edifícios de apartamentos não deliberar sobre a reeleição do conselho do prédio de apartamentos no prazo fixado, os poderes do conselho do prédio são prorrogados pelo mesmo período. Em caso de desempenho indevido das suas funções, o conselho do prédio de apartamentos poderá ser reeleito antecipadamente pela assembleia geral de proprietários de imóveis do prédio de apartamentos.

11. Para a elaboração de propostas sobre determinadas questões relacionadas com a gestão de edifício de apartamentos, podem ser eleitas comissões de proprietários de imóveis de determinado edifício, que são órgãos colegiados de consulta da gestão de edifício de apartamentos.

12. As comissões de proprietários de prédios de apartamentos são eleitas por deliberação da assembleia geral de proprietários de prédios de apartamentos ou por deliberação do conselho do prédio de apartamentos.

13. A assembleia geral de proprietários de imóveis em prédio de apartamentos pode deliberar sobre a utilização de um sistema ou outro sistema de informação, tendo em conta as funções desses sistemas nas atividades do conselho do prédio de apartamentos, o presidente do o conselho do prédio de apartamentos, comissões de proprietários de imóveis em prédio de apartamentos, se forem eleitos, bem como determinar as pessoas que, em nome dos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos, estão autorizadas a assegurar as atividades do especificado conselho, presidente e comissões.
(Parte 13 introduzida pela Lei Federal de 21 de julho de 2014 nº 263-FZ)

Artigo 162. Contrato de gestão de prédio de apartamentos

1. O contrato de gestão de prédio de apartamentos é celebrado com entidade gestora a quem tenha sido concedida licença para o exercício de atividades de gestão de prédio de apartamentos de acordo com os requisitos deste Código, por escrito ou por escrito. formulário eletrônico utilização do sistema através da elaboração de um documento assinado pelas partes. Ao escolher uma entidade gestora por uma assembleia geral de proprietários de imóveis num edifício de apartamentos, é celebrado um contrato de gestão com cada proprietário de imóveis nesse edifício, nos termos especificados na decisão desta assembleia geral. Neste caso, os proprietários das instalações deste edifício, com mais de cinquenta por cento dos votos do número total de votos dos proprietários das instalações deste edifício, actuam como uma das partes no acordo celebrado. Cada proprietário de instalações em um prédio de apartamentos cumpre de forma independente as obrigações decorrentes do contrato de gestão do prédio de apartamentos, incluindo a obrigação de pagar por instalações residenciais e serviços públicos, e não é responsável pelas obrigações de outros proprietários de instalações neste edifício.
(conforme alterado pelas Leis Federais de 04/06/2011 N 123-FZ, de 21/07/2014 N 263-FZ, de 21/07/2014 N 255-FZ, de 26/07/2019 N 214-FZ)

1.1. No caso previsto na parte 13 do artigo 161.º deste Código, com cada pessoa que tenha aceite do promotor (a pessoa que fornece a construção de um edifício de apartamentos), após emissão de autorização para colocar em funcionamento um edifício de apartamentos, instalações neste edifício ao abrigo de uma escritura de transferência ou outro documento de transferência, será celebrado um contrato de gestão de um edifício de apartamentos. Além disso, essas pessoas atuam como uma parte no acordo celebrado se constituírem mais de cinquenta por cento do seu número total.
(Parte 1.1 introduzida pela Lei Federal de 05/04/2013 nº 38-FZ)

2. Ao abrigo de um acordo de gestão de um edifício de apartamentos, uma parte (a entidade gestora) por instruções da outra parte (os proprietários das instalações do edifício de apartamentos, os órgãos de administração da associação de proprietários, os órgãos de gestão de uma cooperativa habitacional ou dos órgãos de gestão de outra cooperativa especializada de consumo, a pessoa indicada no n.º 6 da parte 2 do artigo 153.º deste Código, ou no caso previsto na parte 14 do artigo 161.º deste Código, o promotor) dentro de um período acordado mediante o pagamento de uma taxa compromete-se a realizar trabalhos e (ou) prestar serviços de gestão de um prédio de apartamentos, prestar serviços e realizar trabalhos de manutenção e reparação adequada de bens comuns em tal casa, prestar serviços de utilidade pública aos proprietários de instalações nessa casa e as pessoas que utilizem as instalações desta casa, ou nos casos previstos no artigo 157.2 deste Código, asseguram a prontidão dos sistemas de engenharia e realizam outras atividades destinadas a atingir os objetivos de gestão de um edifício de apartamentos.
(conforme alterado pelas Leis Federais de 04/06/2011 nº 123-FZ, de 05/04/2013 nº 38-FZ, de 21/07/2014 nº 255-FZ, de 03/04/2018 nº. 59-FZ)

2.1. O contrato de administração de prédio de apartamentos, celebrado na forma prevista neste artigo, deverá ser inserido pela entidade gestora no sistema na forma estabelecida pelo órgão executivo federal que exerça as funções de desenvolver e implementar a política estadual e a regulamentação legal no domínio da tecnologia da informação, juntamente com o órgão executivo federal que desempenha as funções de desenvolver e implementar políticas estaduais e regulamentação legal no domínio da habitação e serviços comunitários.
(Parte 2.1 introduzida pela Lei Federal de 21 de julho de 2014 nº 263-FZ)

3. O contrato de gestão de prédio de apartamentos deve indicar:

1) a composição do património comum do edifício de apartamentos cuja gestão será efectuada e a morada desse edifício;

2) uma lista de obras e (ou) serviços de gestão de prédio de apartamentos, serviços e obras de manutenção e reparação de bens comuns de prédio de apartamentos, o procedimento para alteração dessa lista, bem como uma lista de utilidades prestado pela entidade gestora, com exceção dos serviços de utilidade pública prestados nos termos do artigo 157.2 deste Código;
(conforme alterado pelas Leis Federais de 21 de julho de 2014 nº 255-FZ, de 3 de abril de 2018 nº 59-FZ)

3) o procedimento de determinação do preço do contrato, o valor do pagamento pela manutenção e reparação de instalações residenciais e o valor do pagamento dos serviços de utilidade pública, bem como o procedimento para efetuar esse pagamento, com exceção do pagamento de serviços públicos serviços prestados nos termos do artigo 157.2 deste Código;
(conforme alterado pela Lei Federal de 3 de abril de 2018 nº 59-FZ)

4) o procedimento para monitorar o cumprimento, pela organização gestora, das suas obrigações decorrentes do contrato de gestão.

4. Os termos do contrato de gestão de prédio de apartamentos são iguais para todos os proprietários de imóveis do prédio de apartamentos.

5. O contrato de gestão de edifício de apartamentos é celebrado:

1) no caso previsto na parte 1 deste artigo, por um período não inferior a um ano, mas não superior a cinco anos;
2) nos casos previstos nas partes 4 e 13 do artigo 161.º deste Código, por um período não inferior a um ano, mas não superior a três anos;
3) no caso previsto na parte 14 do artigo 161.º deste Código, por um período não superior a três meses.
(Parte 5 conforme alterada pela Lei Federal de 05/04/2013 nº 38-FZ)

6. Na falta de pedido de uma das partes para rescindir o contrato de gestão de prédio de apartamentos no final do seu prazo de validade, esse contrato considera-se prorrogado pelo mesmo período e nas mesmas condições previstas em tal um acordo.

7. A organização gestora é obrigada a iniciar a execução do contrato de gestão de um prédio de apartamentos a partir da data de fazer alterações no registro de licenças de uma entidade constituinte da Federação Russa em conexão com a celebração de um contrato de gestão para tal edifício.
(Parte 7 conforme alterada pela Lei Federal nº 485-FZ de 31 de dezembro de 2017)

8. As alterações e (ou) rescisão do contrato de gestão de edifício de apartamentos efectuam-se nos termos da legislação civil.

8.1. Os proprietários de imóveis em prédio de apartamentos têm unilateralmente o direito de recusar a celebração do contrato de gestão de prédio de apartamentos, celebrado em resultado de concurso público previsto nas partes 4 e 13 do artigo 161.º deste Código, após cada ano subsequente a partir de a data de celebração do referido acordo se, antes do termo do prazo de validade desse acordo, a assembleia geral de proprietários de imóveis em edifício de apartamentos tiver decidido escolher ou alterar a forma de gestão deste edifício.
(Parte oito.1 introduzida pela Lei Federal nº 251-FZ de 29 de dezembro de 2006, conforme alterada pela Lei Federal nº 123-FZ de 4 de junho de 2011)

8.2. Os proprietários de imóveis em prédio de apartamentos, com base em decisão da assembleia geral de proprietários de imóveis em prédio de apartamentos, têm unilateralmente o direito de recusar o cumprimento do contrato de gestão de prédio de apartamentos se a entidade gestora não cumprir com os termos de tal acordo e decidir selecionar outra organização gestora ou alterar o método de gestão desta casa.
(Parte oito.2 introduzida pela Lei Federal nº 251-FZ de 29 de dezembro de 2006, conforme alterada pela Lei Federal nº 123-FZ de 4 de junho de 2011)

9. A gestão de prédio de apartamentos, propriedade de cooperativa habitacional ou em que tenha sido criada associação de moradores, é efectuada tendo em conta o disposto nas secções V e VI deste Código.

10. A entidade gestora, no prazo de três dias úteis a contar da data de rescisão do contrato de gestão de um edifício de apartamentos, é obrigada a transferir a documentação técnica do edifício de apartamentos e outros documentos relacionados com a gestão de tal edifício, chaves das instalações que façam parte do património comum dos proprietários de imóveis em edifício de apartamentos, códigos eletrónicos de acesso a equipamentos pertencentes ao património comum dos proprietários de imóveis em edifício de apartamentos, e outros meios técnicos e equipamentos necessários ao funcionamento e gestão de um prédio de apartamentos, uma organização de gestão recém-selecionada, uma associação de proprietários ou uma cooperativa de habitação ou construção de habitação ou outra cooperativa de consumo especializada e, no caso de gestão direta de tal casa pelos proprietários de instalações em tal casa, para um desses proprietários, indicado na decisão da assembleia geral desses proprietários sobre a escolha da forma de gestão de tal casa, ou, se este proprietário não for especificado, a qualquer proprietário das instalações dessa casa.
(Parte 10 conforme alterada pela Lei Federal nº 485-FZ de 31 de dezembro de 2017)

11. Salvo disposição em contrário do contrato de gestão de edifício de apartamentos, a entidade gestora apresenta anualmente, durante o primeiro trimestre do ano em curso, aos proprietários das instalações do edifício de apartamentos um relatório sobre a implementação do contrato de gestão do anterior ano e também coloca o relatório especificado no sistema.

12. Se, com base nos resultados da execução do contrato de gestão de um prédio de apartamentos de acordo com o relatório de execução do contrato de gestão publicado no sistema, as despesas reais da entidade gestora forem inferiores às que foram tidos em consideração na fixação do valor do pagamento pela manutenção de imóveis residenciais, sujeito à prestação de serviços e (ou) execução de obras de gestão de edifício de apartamentos, prestação de serviços e (ou) execução de obras em a manutenção e reparação de bens comuns em edifício de apartamentos, prevista em tal contrato, a diferença especificada permanece à disposição da entidade gestora, desde que as poupanças recebidas pela entidade gestora não tenham conduzido a uma qualidade inadequada dos serviços prestados e (ou) trabalhos realizados na gestão de um prédio de apartamentos, serviços prestados e (ou) trabalhos realizados na manutenção e reparação de bens comuns em um prédio de apartamentos, previstos em tal contrato, confirmados na forma estabelecida pelo Governo de A Federação Russa. Neste caso, o contrato de gestão de um edifício de apartamentos pode prever uma distribuição diferenciada das poupanças recebidas pela entidade gestora.
(Parte 12 introduzida pela Lei Federal nº 485-FZ de 31 de dezembro de 2017)

Artigo 163. Administração de prédio de apartamentos de propriedade estadual ou municipal

1. O procedimento para a gestão de um prédio de apartamentos, todas as instalações em que são propriedade da Federação Russa, uma entidade constituinte da Federação Russa ou uma entidade municipal, é estabelecido em conformidade pelo órgão executivo federal autorizado pelo Governo da Federação Russa, o órgão governamental estadual da entidade constituinte da Federação Russa e o órgão governamental local.
(conforme alterado pela Lei Federal nº 160-FZ de 23 de julho de 2008)

2. A gestão de um prédio de apartamentos em que a participação da Federação Russa, de uma entidade constituinte da Federação Russa ou de um município no direito de propriedade comum de bens comuns em um prédio de apartamentos seja superior a cinquenta por cento, é realizada no com base num acordo de gestão para este edifício celebrado com uma organização de gestão selecionada com base nos resultados de um concurso público, que é realizado na forma estabelecida pelo Governo da Federação Russa, de acordo com a Parte 4 do Artigo 161 deste Código.
(Parte 2 conforme alterada pela Lei Federal de 4 de junho de 2011 nº 123-FZ)

Artigo 164. Gestão direta de um prédio de apartamentos pelos proprietários das instalações desse prédio

1. Quando um prédio de apartamentos for gerido diretamente pelos proprietários das instalações dessa casa, contratos de prestação de serviços de manutenção e (ou) execução de reparações de bens comuns nessa casa com pessoas que realizam os tipos relevantes de atividades, os proprietários das instalações dessa casa celebram com base nas decisões da assembleia geral dos referidos proprietários. Neste caso, todos ou a maioria dos proprietários das instalações dessa casa atuam como uma parte nos acordos celebrados.
(conforme alterado pelas Leis Federais de 04/06/2011 nº 123-FZ, de 21/07/2014 nº 255-FZ)

2. Contratos de abastecimento de água quente, abastecimento de água fria, esgotos, fornecimento de electricidade, fornecimento de gás (incluindo o fornecimento de gás doméstico em botijas), aquecimento (fornecimento de calor, incluindo o fornecimento de combustível sólido na presença de aquecimento por fogão), gestão de resíduos sólidos urbanos são celebrados por cada proprietário do imóvel, realizando a gestão direta do prédio de apartamentos, por conta própria.
(conforme alterado pelas Leis Federais de 7 de dezembro de 2011 nº 417-FZ, de 29 de dezembro de 2014 nº 458-FZ)

2.1. Contratos para a prestação de serviços e (ou) para a execução de trabalhos com a finalidade de manutenção adequada de sistemas internos de equipamentos de gás, e (ou) para a execução de trabalhos de manutenção, incluindo manutenção e reparo, de elevadores, plataformas elevatórias para pessoas com deficiência, e (ou) na realização de serviços de despacho de emergência, reclusos, inclusive em formato eletrónico através do sistema, pelos proprietários de imóveis em edifício de apartamentos que administrem diretamente tal edifício, nos casos previstos neste artigo, devem ser colocado por pessoas que exerçam os respectivos tipos de atividades, em sistema na forma estabelecida pelo órgão executivo federal, que desempenha as funções de desenvolver e implementar políticas estaduais e regulamentação legal na área de tecnologia da informação, em conjunto com o executivo federal órgão que desempenha as funções de desenvolver e implementar a política estatal e a regulamentação legal no domínio da habitação e dos serviços comunitários.
(Parte 2.1 conforme alterada pela Lei Federal de 25 de dezembro de 2018 N 482-FZ)

3. Com base na decisão da assembleia geral de proprietários de imóveis em prédio de apartamentos que administrem diretamente tal prédio, um dos proprietários de imóveis em tal prédio ou outra pessoa com autoridade certificada por procuração tem o direito de agir em nome dos proprietários das instalações de tal casa nas relações com terceiros, emitido a ele por escrito por todos ou a maioria dos proprietários das instalações de tal casa.

Artigo 165.º Criação de condições para a gestão de edifícios de apartamentos

(conforme alterado pela Lei Federal nº 263-FZ de 21 de julho de 2014)

1. A fim de criar condições para a gestão de edifícios de apartamentos, as autarquias locais:

1) fornecer condições iguais para as atividades das organizações gestoras, independentemente da forma organizacional e jurídica;
2) podem ser fornecidos a entidades gestoras, associações de proprietários ou cooperativas habitacionais ou outras cooperativas especializadas de consumo recursos orçamentários sobre grande reforma prédios de apartamentos;
3) contribuir para a melhoria do nível de qualificação dos gestores de edifícios de apartamentos e para a organização da formação das pessoas que pretendem exercer tais atividades;
4) promover a criação e atuação no município das associações públicas previstas na parte 8 do artigo 20 deste Código, e demais organizações sem fins lucrativos.
(Cláusula 4 introduzida pela Lei Federal de 28 de junho de 2014 nº 200-FZ)

1.1. Um órgão do governo local com base em um recurso dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos, do presidente do conselho de um prédio de apartamentos, dos órgãos sociais de uma associação de moradores ou dos órgãos sociais de uma cooperativa habitacional ou dos órgãos sociais de outra cooperativa especializada de consumo especificada na parte 8 do artigo 20.º deste Código das Associações Públicas, outras organizações sem fins lucrativos em Se a entidade gestora não cumprir as obrigações previstas na parte 2 do artigo 162.º deste Código, no prazo de cinco dias, realiza uma inspeção não programada das atividades da organização gestora. Se, com base nos resultados desta fiscalização, for revelado que a entidade gestora não cumpriu os termos do contrato de gestão de edifício de apartamentos, a autarquia local, o mais tardar quinze dias a contar da data da pedido correspondente, convoca uma reunião dos proprietários das instalações deste edifício para resolver questões de rescisão do contrato com tal entidade gestora e escolha de uma nova entidade gestora ou alteração da forma como a casa é gerida.
(Parte 1.1 introduzida pela Lei Federal nº 123-FZ de 4 de junho de 2011, conforme alterada pelas Leis Federais nº 93-FZ de 25 de junho de 2012, nº 200-FZ de 28 de junho de 2014)

2. As autarquias locais, entidades gestoras, associações de proprietários ou cooperativas de habitação ou outras cooperativas especializadas de consumo são obrigadas a fornecer aos cidadãos, a seu pedido, informações, incluindo através do sistema, sobre os preços (tarifas) estabelecidos para serviços e obras de manutenção e reparação de bens comuns em edifícios de apartamentos e instalações residenciais neles existentes, sobre o valor do pagamento de acordo com os preços estabelecidos (tarifas), sobre o volume, sobre a lista e qualidade dos serviços prestados e (ou) obras executadas, sobre os preços (tarifas) ) pelas utilidades prestadas e valores de pagamento desses serviços, sobre a participação de representantes dos órgãos governamentais locais em reuniões anuais e extraordinárias assembleias gerais proprietários de instalações em prédios de apartamentos.
(conforme alterado pelas Leis Federais de 04/06/2011 nº 123-FZ, de 21/07/2014 nº 263-FZ)

3. As autarquias locais são obrigadas a fornecer aos cidadãos, a seu pedido, informação, incluindo através do sistema, sobre os programas municipais no sector da habitação e no domínio dos serviços públicos, sobre a regulamentação atos jurídicosórgãos governamentais locais que regulam as relações nessas áreas, sobre o estado daqueles localizados nos territórios municípios objetos de infraestruturas municipais e de engenharia, sobre as pessoas que operam os objetos especificados, sobre os programas de produção e programas de investimento das organizações fornecedoras dos recursos necessários à prestação de serviços públicos, sobre o cumprimento dos parâmetros estabelecidos de qualidade dos bens e serviços de tais organizações, sobre a situação dos pagamentos das pessoas que exercem a gestão edifícios de apartamentos, com pessoas envolvidas na produção e venda de recursos necessários à prestação de serviços públicos, bem como com pessoas envolvidas na eliminação de águas residuais.
(Parte 3 introduzida pela Lei Federal nº 123-FZ de 06.04.2011, conforme alterada pelas Leis Federais de 21.07.2014 nº 263-FZ, de 29.07.2017 nº 257-FZ)

4. As organizações que fornecem os recursos necessários à prestação de serviços de utilidade pública, bem como as pessoas que prestam serviços, que realizam trabalhos de manutenção e reparação de bens comuns dos proprietários de edifícios de apartamentos e que prestam serviços de utilidade pública, são obrigadas a colocar no sistema a informação previsto na legislação estadual sistema de informação habitação e serviços comunitários.
(Parte 4 conforme alterada pela Lei Federal de 21 de julho de 2014 nº 263-FZ)

5. O procedimento, as formas, os prazos e a frequência de postagem das informações no sistema especificado na parte 4 deste artigo são estabelecidos pelo órgão executivo federal que exerce as funções de desenvolver e implementar políticas estaduais e regulamentação legal na área de tecnologia da informação, em conjunto com as autoridades do órgão executivo federal que exercem as funções de desenvolvimento e implementação de políticas estaduais e regulamentação legal na área de habitação e serviços comunitários, a menos que um período diferente para publicação dessas informações no sistema seja estabelecido por lei federal.
(conforme alterado pelas Leis Federais nº 263-FZ de 21 de julho de 2014, nº 469-FZ de 28 de dezembro de 2016)

A habitabilidade e o bem-estar de um edifício de vários pisos dependem da opção escolhida para a gestão deste edifício. A lei oferece três opções de gestão:

• escolher um HOA ou cooperativa habitacional;
• gestão dos próprios moradores;
• gestão de uma determinada empresa ou firma.

Os moradores de um prédio de apartamentos escolhem independentemente um dos formulários em uma votação geral aberta. Com base nos resultados, uma decisão é anunciada. Se depois de algum tempo os moradores quiserem mudar a decisão e optar por um método de gestão diferente, é necessário realizar uma reunião da mesma forma e resolver a questão por votação. Hoje falaremos sobre os prós e os contras da gestão direta de um prédio de apartamentos pelos proprietários.

Quando foi oficialmente possível administrar um prédio de apartamentos diretamente pelos proprietários, os moradores começaram a mudar a forma de gestão. Na verdade, à primeira vista, o autogoverno tem muitas vantagens e parece ser o mais método eficaz. Mas, na verdade, descobriu-se que a gestão direta de um prédio de apartamentos apresenta armadilhas que muitas pessoas cujas casas mudaram para esse tipo de gestão tiveram que enfrentar.

Benefícios do controle direto da casa

Quando um edifício de vários andares é administrado por uma determinada empresa, ela é responsável pelo pagamento de todos os serviços. Suas responsabilidades incluem a entrega de notificações, notificação sobre novas tarifas e toda a documentação. Mas ao optar pelo controle direto, a situação muda.

Desvantagens da autogestão de um prédio de apartamentos

Existem muitas sutilezas e armadilhas na gestão direta de um prédio de apartamentos. Descrevemos apenas os pontos mais básicos neste material. É compreensível que os proprietários queiram ganhar independência e a oportunidade de ter uma receita “transparente” dos serviços. A desordem dos departamentos de habitação e dos serviços de habitação e comunitários é conhecida pela maioria. As pessoas têm que perder tempo provando acréscimos e erros de digitação. No entanto, tudo precisa de ser cuidadosamente pensado e analisado antes de implementar uma solução e mudar para uma forma de autogoverno. Caso contrário, a transição trará mais dificuldades novas do que resolverá as antigas.

Se ainda tiver alguma incerteza sobre esta forma de gestão ou se estiver interessado apenas nas alterações de 2015 e 2016, pode colocar a sua questão ao nosso advogado online, que terá todo o prazer em explicar-lhe todos os meandros, características e riscos de gestão direta.

Um prédio de apartamentos (AMD) é uma estrutura de engenharia que requer cuidados e atenção constantes e precisa de melhorias.

Quem deve fazer isso: proprietários de imóveis residenciais ou profissionais contratados? O estado deu aos proprietários de metros quadrados de um edifício a oportunidade de escolher de forma independente como administrar seu prédio alto.

Os proprietários de instalações residenciais podem atuar:

• por si só;
• criando um HOA;
• nomeando uma sociedade gestora (MC).

A forma de gestão é escolhida pelos proprietários em assembleia geral. Também podem trocá-lo por outro, mais rentável, na opinião da maioria.

Gestão direta de um prédio de apartamentos

Esta é uma forma coletiva de gestão. Prevê a participação direta dos moradores. Ou seja, cada proprietário de metros quadrados residenciais coopera de forma independente com organizações que atendem imóveis. Com este método, não é necessária a presença de um código penal. Mas, na prática, está presente com mais frequência.

Com a gestão direta não há necessidade de criar entidade. O administrador da casa ou comitê da casa administra o prédio alto. Todas as questões relacionadas à sua manutenção são discutidas em assembleia geral.

De acordo com art. 164 do Código de Habitação da Federação Russa, os proprietários têm a oportunidade de escolher seu representante para agir em seu nome e proteger seus direitos legais. Ele está autorizado a assinar acordos e cooperar com diversas empresas, organizações e órgãos governamentais. Esse representante dos interesses dos proprietários pode até ser uma pessoa cuja propriedade não tenha metros quadrados em um prédio alto.

Com a gestão direta, apenas podem ser celebrados contratos diretos. Todo proprietário de metros quadrados residenciais faz isso.

O presidente do conselho da casa tem autoridade para celebrar contratos em nome de todos os proprietários. Para isso, deverão expedir procuração com firma reconhecida em nome do mais velho da casa.

Para assinar acordos com a outra parte sem intermediários durante a gestão direta, são necessários os seguintes documentos:

• cópia da ata da assembleia geral de proprietários, cuja decisão estabeleceu o modo de gestão do prédio de apartamentos;
• cópia do documento por decisão da qual foi eleito representante autorizado ou presidente do conselho da casa, interagindo com empresas fornecedoras de utilidades e recursos em nome de todos os proprietários;
• uma cópia do certificado de registro do MKD;
• declaração ao diretor sobre assinatura de contratos diretos.

Gestão direta de um prédio de apartamentos: prós e contras

Vantagens

• Os proprietários devem renegociar eles próprios os acordos de pagamento de serviços públicos. Isso é benéfico para os proprietários de metros quadrados, pois eles são responsáveis ​​​​apenas por si mesmos e não sofrerão perdas por descuido da administradora ou por seu endividamento. Neste caso, os residentes farão todos os pagamentos diretamente aos prestadores de serviços.
• Quando não houver intermediários, ninguém terá oportunidade de atribuir valores extras e ninguém poderá cometer erros de digitação a seu favor e em detrimento do proprietário.
• Os proprietários dos apartamentos são responsáveis ​​pela dívida. Neste caso, os vizinhos dos devedores não sofrerão de forma alguma. Todos os pagamentos são claros, o custo dos serviços adicionais é dividido entre todos os moradores da casa. Questões de ordem, reequipamento e outros problemas são discutidos e resolvidos em conjunto.
• Para manter um edifício alto em excelente estado, é necessário realizar trabalhos técnicos. Isso é feito pelos próprios proprietários e às suas custas, ou com auxílio de empresa contratada. Ao mesmo tempo, é necessário ter o cuidado de assinar um documento corretamente elaborado, que estipule claramente a lista dos serviços prestados e os prazos.

Imperfeições

• As ações destinadas a melhorar a área local e as áreas comuns são apenas voluntárias. Por exemplo, se a maioria dos residentes pretende equipar as suas entradas com videoporteiros, mas alguns proprietários de apartamentos recusam, é impossível obrigá-los a pagar. Portanto, será necessário proceder a partir do valor que foi arrecadado.
• Eleger um representante na Câmara também pode ser um desafio. Ele é responsável pela elaboração de documentação e outros aspectos. Mas, por se tratar de um cargo não remunerado, com este método de gestão é bastante difícil encontrar alguém disposto a ocupá-lo.
• Cada entrada possui aproximadamente 15 apartamentos. Os próprios moradores renegociam os contratos com os prestadores de serviços e depois pagam o custo dos serviços prestados. Alguém deve controlar os pagamentos pontuais.
• Um grande problema pode ser a qualidade dos serviços prestados. Seus fornecedores são escolhidos legalmente pelos próprios proprietários. Caso a qualidade dos recursos fornecidos ou os prazos sejam violados, deve-se tomar cuidado para garantir que os termos dos acordos assinados sejam respeitados. Muitas vezes é difícil encontrar entre os residentes uma pessoa que monitore a implementação dos acordos.
• Uma casa que foi transferida para gestão direta não deve depender do orçamento municipal. Nesse caso, é impossível receber ajuda de representantes do governo local ou do estado na forma de implementação de programas sociais. Por exemplo, se for necessária a instalação de um parque infantil para crianças ou de uma rampa para deficientes, os residentes terão de o fazer com recursos ou esforços próprios. Ao mesmo tempo, todas as normas técnicas fornecidas pelo Estado deverão ser observadas.
• Também podem surgir dúvidas ao manter a documentação. Alguns residentes abordam esta questão de forma irresponsável ou têm pouca compreensão das demonstrações financeiras.
• A casa não pode se qualificar para o dinheiro da cidade, que é alocado para reparos contínuos e de grande porte. Essas despesas recaem sobre os ombros dos proprietários de metros quadrados de um prédio alto.

Gestão direta de prédio de apartamentos em 2016. Mudanças

A Lei Federal nº 255, em vigor desde 2015, limitou as opções sob as quais os residentes têm o direito de gestão direta em um edifício alto. É permitido apenas em prédios de apartamentos onde o número de domicílios não ultrapasse dezesseis. Para transferir os direitos e responsabilidades na administração da propriedade residencial dos proprietários de apartamentos para a sociedade gestora, todos os proprietários de apartamentos, sem exceção, precisam elaborar um documento entre Gerenciamento de MKD e a organização que escolheram. Os termos desta cooperação são determinados, acordados e fixados pelos proprietários dos metros quadrados na ata da assembleia geral. O acordo é celebrado e redigido por escrito. Ele fornece direitos iguais para todos os proprietários de apartamentos.

A legislação em vigor de 2016 estipula que se o prazo de tal acordo tiver expirado e as suas partes não pretenderem rescindi-lo, o contrato de gestão no MKD continua automaticamente a ser válido na mesma base e pelo mesmo tempo.

Se um prédio de apartamentos for gerido diretamente por residentes e estes tiverem eleito conjuntamente um dos condóminos como seu representante autorizado, então, de acordo com a legislação de 2016, esta pessoa pode exercer as suas funções sem possuir procuração.

Se os proprietários de um prédio de apartamentos escolherem um representante autorizado que não seja o proprietário dos metros quadrados da casa, então, para que ele exerça seus poderes, ele precisará de uma procuração dos proprietários. As leis de 2016 estabeleceram uma forma escrita simples para esse tipo de acordo. Uma versão aproximada, se necessário, será fornecida por especialistas.

Gestão de um prédio de apartamentos por uma sociedade gestora

A sociedade gestora é uma pessoa colectiva comercial que assume o direito de administrar o imóvel de um edifício de apartamentos por deliberação da assembleia geral de proprietários. A organização gestora cria as condições necessárias por viver num edifício alto e proporciona aos seus habitantes habitação e serviços comunitários. Ela representa os interesses dos moradores.

As sociedades gestoras operam de acordo com as normas das leis russas, o Código Civil da Federação Russa e sob acordos sobre gestão de casas em prédios de apartamentos. O Código de Habitação Russo fala apenas sobre a organização gestora.

As pessoas jurídicas que administram o parque habitacional são, na maioria das vezes, entidades independentes. Possuem balanço próprio, contas bancárias, selo, documentação, carimbos e outros dados.

Quem encomenda serviços de gestão?

• Proprietários de imóveis em prédios de apartamentos (pessoas físicas e jurídicas da Federação Russa, municípios que possuem parte dos metros quadrados do edifício).
• Associações de moradores (conjuntos residenciais, cooperativas habitacionais, associações de moradores).
• Autoridades estatais, entidades constituintes da Federação Russa (autoridades regionais, governo local que possui imóveis na casa).

Como os proprietários de prédios de apartamentos escolhem uma administradora?

Isso é feito usando:

• concorrência;
• lista, que é preparada pelo grupo de iniciativa.

Quando a sociedade gestora é finalmente selecionada, é assinado um acordo entre as partes (a sociedade gestora e os proprietários do imóvel no edifício).

Caso os proprietários de metros quadrados não tenham decidido, no prazo estabelecido por lei, como administrar o prédio de apartamentos, a autarquia local realiza concurso público para selecionar a sociedade gestora nos termos da Resolução n.º 75.

Se o cliente dos serviços de uma sociedade gestora para a gestão de um edifício de apartamentos for uma associação de proprietários (associação habitacional, complexo residencial), a gestão direta do edifício de apartamentos é realizada não pela entidade gestora, mas pelas parcerias listadas de proprietários de imóveis. Mas mesmo neste caso, o HOA e a sociedade gestora assinam um acordo entre si. Pode estipular termos detalhados de interação - maiores ou menores que os previstos no artigo 162.º do Código da Habitação RF.

Gerenciamento de casa HOA

Outra forma de gestão em prédios de apartamentos é a formação de uma cooperativa habitacional ou associação de moradores (HOA). A assembleia geral de proprietários cria uma organização que não atividade empreendedora(cooperativa ou HOA). Dela função principal- manutenção de edifícios altos.

O HOA possui conta bancária própria, selo próprio e representa os interesses dos proprietários do prédio perante terceiros.

A principal lei que define as funções dos HOAs é o Artigo 161, Seção 8 do Código de Habitação da Federação Russa.

Todas as questões atuais são resolvidas em assembleias gerais dos membros da organização. Eles

• fazer alterações na Carta;
• tomar decisões sobre reorganização e liquidação;
• eleger órgãos sociais;
• celebrar contratos e outros acordos com a sociedade gestora;
• determinar o valor dos pagamentos;
• decidir como utilizar os recursos, se para obter empréstimos e créditos;
• avaliar as atividades do conselho;
• pagar pelo trabalho da gestão da organização;
• alugar valores materiais Casas.

O conselho do HOA é o seu órgão executivo, eleito em assembleia. Na sua atuação orienta-se pelo estatuto, que regulamenta as competências deste órgão, a periodicidade das reuniões e o horário de atuação.

O Conselho HOA desempenha as seguintes funções:

• assina contratos com especialistas;
• controla a arrecadação de fundos;
• relatórios sobre o gasto de dinheiro e a eficácia do trabalho financeiro e económico;
• convoca e conduz reuniões;
• mantém documentação: notifica sobre a assembleia geral prevista dos membros da organização, lavra atas, elabora decisões de reuniões, listas de participantes;
• contém em condições aceitáveis ​​​​os bens materiais no balanço do HOA;
• monitora o cumprimento das obrigações dos proprietários e protege seus direitos durante a operação de bens comuns;
• representa os interesses dos proprietários dos metros quadrados do edifício.

O HOA está autorizado a celebrar acordo com qualquer organização para gerenciar a obra. Neste caso, todas as funções necessárias serão desempenhadas por profissionais que possuam todas as capacidades técnicas para estas tarefas. Todos os direitos e obrigações das partes são prescritos no acordo. Os serviços de gestão são pagos pela tesouraria geral do HOA.

Administrar um prédio de apartamentos é um processo muito complexo que exige conhecimentos em diversas áreas da legislação. Isto é especialmente verdadeiro para os atos legislativos adotados no domínio da habitação e dos serviços comunitários. O número de documentos aceitos aumenta a cada ano e é muito difícil entender tudo. Morar em prédios de apartamentos é muito diferente de morar em uma casa particular. Em primeiro lugar, isto se deve a inúmeros problemas e soluções que precisam ser resolvidos em conjunto pela maioria dos proprietários. Para manter a casa da forma mais eficiente possível, é necessário primeiro resolver a questão da gestão de um edifício de apartamentos que agrade a todos os proprietários. Para fazer isso, você precisa escolher um método de gerenciamento de um prédio de apartamentos.

Gestão de um prédio de apartamentos por uma organização gestora

A gestão de um prédio de apartamentos por uma organização gestora é a forma mais comum de gestão de edifícios residenciais. Este método é conveniente por vários motivos. Em primeiro lugar, a organização gestora pode reunir qualquer número de casas localizadas em qualquer localização territorial. Em segundo lugar, a forma de gestão da AG é, antes de mais, organização comercial que é criado com fins lucrativos. Portanto, decida qual remuneração Os colaboradores da empresa terão apenas o diretor da organização e em nenhum caso os proprietários. Em terceiro lugar, a organização gestora pode celebrar acordos de gestão tanto com toda a casa como com o HOA ou cooperativa habitacional como um todo, se os proprietários votarem a favor. Também é possível prestar serviços não de gestão da casa, mas apenas de manutenção. Este método é muito cómodo para os residentes que optaram pela forma de gestão direta ou onde os pagamentos são efetuados diretamente.

Celebração de contrato de gestão de prédio de apartamentos

Para que uma entidade gestora celebre um contrato de gestão de um edifício de apartamentos e comece a geri-lo, os proprietários são obrigados a elegê-lo por maioria de votos. Na reunião de proprietários deverão também ser fixadas as tarifas de manutenção e reparação da habitação, segundo as quais a organização irá trabalhar, e deverão ser resolvidas as questões relativas à utilização do bem comum da casa. Por exemplo, porões para funcionários da organização e outras questões organizacionais. Após a reunião, o início da gestão da casa será a data da celebração do contrato de gestão, que deverá ser celebrado com a maioria dos proprietários de toda a casa. O contrato de gestão será o principal documento pelo qual serão realizadas as obras de gestão da casa. Meu conselho é ler este documento com a maior atenção possível. É claro que a entidade gestora é obrigada a cumprir todas as normas da legislação habitacional e não deve haver desvios. Mas, como muitas vezes acontece na legislação moderna, alguns conceitos podem ser confusos e, portanto, podem ser esclarecidos no contrato de gestão, pois é benéfico para a organização gestora.

Com todas estas vantagens, a gestão, ao contrário de outras formas de gestão de edifícios de apartamentos, está mais sujeita a fiscalizações e fiscalizações em geral. Um proprietário que saiba onde apresentar uma reclamação em caso de incumprimento por parte da autoridade de gestão das suas funções sobre um determinado assunto poderá sempre realizar determinados trabalhos. A entidade gestora é obrigada a realizar todos os trabalhos de acordo com as regras de manutenção do património comum de um edifício de apartamentos, assegurar a prestação de serviços públicos, cumprir as regras de execução das atividades de gestão de edifícios de apartamentos e cumprir as demais normas e regulamentos em seu trabalho.

Exemplo de contrato de gestão para um prédio de apartamentos

Quando um edifício residencial de vários apartamentos é gerido por uma entidade gestora, esta é responsável perante os proprietários das instalações pela prestação de todos os serviços e execução das obras. Ela é obrigada a garantir a manutenção adequada dos bens comuns de uma determinada casa e sua qualidade, que deve atender aos requisitos dos regulamentos técnicos e regras estabelecidas pelo Governo da Federação Russa para a manutenção dos bens comuns em um prédio de apartamentos, também como para a prestação de serviços públicos em função do nível de beneficiação de uma determinada casa.

Neste caso, preste atenção ao contrato de administração do prédio de apartamentos. Assine somente depois de se certificar de que leva em consideração todos os serviços necessários para uma estadia confortável em sua casa. Você pode visualizar e baixar um exemplo de contrato de gestão.

O procedimento para administrar um prédio de apartamentos

O procedimento de gestão de edifício de apartamentos é regulado pelas regras de exercício das atividades de gestão de edifícios de apartamentos. Foram aprovadas. Estas regras definem normas para a gestão de edifícios residenciais de vários apartamentos, que descrevem as responsabilidades das sociedades gestoras, as suas competências e padrões de interação com os proprietários. O procedimento de gestão estipula normas para o armazenamento da documentação técnica da casa e sua transferência para outra sociedade gestora em caso de reeleição, responsabilidades pela celebração de contratos de prestação de serviços de utilidade pública, responsabilidades pela divulgação de informações sobre as atividades da empresa, preparação de propostas para estabelecer tarifas de manutenção e reparação de habitação de acordo com o mínimo lista de obras em edifício residencial, bem como as obras do serviço de despacho de emergência.

Licença para gestão de edifícios de apartamentos

Uma das principais inovações no domínio da gestão de edifícios residenciais com vários apartamentos foi a aprovação de uma lei sobre o licenciamento de entidades gestoras. De acordo com as alterações ao Código de Habitação da Federação Russa, apenas as organizações gestoras são obrigadas a obter uma licença para administrar edifícios de apartamentos. Isto foi feito para que as autoridades de supervisão tivessem a oportunidade de eliminar do mercado de prestação de habitação e serviços comunitários empresas negligentes sem direito de restabelecimento das suas atividades, bem como de excluir eventos quando um edifício de apartamentos é gerido por várias organizações.

O processo de obtenção de licença para gestão de edifício de apartamentos não representa qualquer encargo especial para uma nova empresa. Basta entrar em contato com a Inspetoria Estadual de Habitação com o requerimento correspondente, passar no exame para o chefe da entidade gestora e pagar a taxa estadual. dever e, em geral, o processo acabou. Se a organização gestora não cumprir as suas responsabilidades e autoridades de supervisão receber pedidos constantes de cidadãos de uma determinada casa, então a Comissão Estadual de Propriedade Habitacional pode excluir uma determinada casa do registo de casas geridas pela AG ou revogar a licença de gestão de todas as casas. Essas inovações deveriam ajudar a tornar o mercado para as organizações gestoras mais compreensível e transparente.